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O custo do sonho da casa própria
Postado em 28 de Outubro de 2019

A casa própria é o sonho de todo brasileiro. Mas para tornar esse sonho uma realidade e tirar os projetos do papel, é preciso ter cuidado com toda a burocracia e ônus que envolve, além de muitos aspectos jurídicos, muitas vezes desconhecidos por muitos. Se não for bem planejado, o sonho pode tirar o sono. Destacamos alguns aspectos que poderão ajudá-lo na hora de prever os custos e as implicações na compra de um imóvel.

 

O papel do Corretor

 

Obrigações do corretor (intermediar a compra e venda prestando as informações ao consumidor);

A atividade do corretor não se limita à apresentação e aproximação entre os interesses do vendedor e do comprador, mas no encaminhamento para a conclusão do negócio.

O acordo com o corretor é consensual, isto é, basta o simples consentimento. Para tanto, o acordo pode ser apenas verbal, motivo pelo qual o corretor não tem nenhuma obrigação.

A atividade do corretor é opcional. Para tanto, é permitido ao interessado recusar a mediação do corretor.

Como resultado na negociação, o corretor tem direito a uma remuneração, chamada de comissão de corretagem, que pode ser fixada em valor certo ou, como é mais comum, um percentual sobre o valor da venda. Na compra e venda o valor não ultrapassa a 5%, salvo em condições diferenciadas.

 

Custos:

Impostos na transação de imóveis – Quais são eles e como pagá-los?

Com a aquisição de um imóvel surge para o adquirente a obrigação de pagar determinados tributos, compreendidos entre impostos e taxas. Aliás, qualquer ganho patrimonial vem seguido por uma carga tributária, como o automóvel, por exemplo, que incide o Imposto sobre Propriedade de Veículos Automotores (IPVA).

 

Quais impostos incidem na compra e venda de imóveis?

ITBI

Diferentemente do automóvel, na ocasião da compra de um imóvel, é cobrado o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Esse imposto é cobrado pelo munícipio em que o imóvel se encontra, que define qual será a base de cálculo e a alíquota (%) a ser aplicada.

O ITBI é um imposto cobrado sobre transação de bens imóveis realizada inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso. O Código Tributário Nacional deixa para a lei municipal definir quem será o responsável pelo recolhimento do imposto. Em São Paulo, por exemplo, a lei municipal atribui ao comprador e ao cedente a responsabilidade no pagamento. Assim, o imposto que deve ser pago pelo adquirente na aquisição de um imóvel ou em cessão de direitos. No entanto, nada impede que as partes cheguem a um acordo e transfiram para o vendedor tal responsabilidade. Porém, a responsabilidade real perante o fisco ainda será do comprador.

Não incide o ITBI em transmissão de imóvel por herança ou doação, por exemplo. Nesses casos o tributo cobrado é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Qualquer Bem ou Direito), pelo Estado.

Como o ITBI é um tributo de competência do município, e a Constituição Federal não previu alíquota máxima, cada cidade tem sua regulamentação própria e a alíquota pode variar. No Rio de Janeiro e em São Paulo a alíquota é de 2% sobre o valor venal do imóvel, que é uma estimativa que o Poder Público realiza sobre o preço do imóvel. Em Porto Alegre a alíquota é de 3% do valor de mercado do imóvel, apurado pelo Agente Fiscal da Receita Municipal no momento da estimativa fiscal. Não adianta reduzir o valor do imóvel na escritura para, ao mesmo tempo, tentar reduzir o valor do ITBI, pois o valor é atribuído pelo município. O comprador solicita a guia para o recolhimento do imposto, que é emitido pelo município já com o valor exato para o pagamento. O imposto é calculado sobre o valor de mercado que o município entende devido e não pelo valor de venda.

Existe uma divergência quanto ao momento em que o ITBI deve ser pago. Vários municípios determinam que o ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura de compra e venda. Muitos cartórios somente lavram a escritura após o recolhimento do imposto. Contudo, parte dos doutrinadores jurídicos sustentam que o ITBI somente pode ser cobrado no momento do registro da escritura do cartório de imóveis, quando efetivamente ocorre a transmissão da propriedade. O fato gerador do imposto (como o próprio nome do imposto diz) é a transmissão do imóvel. A transmissão ocorre quando do registro no cartório de imóveis, e não na lavratura da escritura. O comprador pode pagar o preço do imóvel e lavrar a escritura do cartório, mas ainda não será o proprietário do imóvel. Somente será proprietário após o registro. Nesse momento é que se deveria exigir o recolhimento do imposto. Nesse sentido tem julgado o Superior Tribunal de Justiça. Assim, o cartório que exige para a lavratura da escritura o pagamento antecipado do ITBI está em contradição com os princípios tributários e da própria Constituição Federal.

Outra irregularidade é a cobrança do ITBI na promessa de compra e venda. Na promessa também não ocorre a transmissão da propriedade, motivo pelo qual também não deve ser cobrado.

 

IR sobre o ganho de capital

Ao vender um imóvel com lucro, é preciso pagar imposto de renda de 15% sobre o chamado ganho de capital. O ganho de capital é a diferença entre o valor da compra e o valor da venda. Assim, se uma pessoa comprou um imóvel por 600 mil reais e vendeu por 900 mil, seu ganho de capital será de 200 mil. Com isso, deverá pagar o imposto de renda no valor de 45 mil reais.

Ao contrário do que parece, o recolhimento do imposto deve ser feito até último dia útil do mês seguinte ao da venda e não na declaração do ano seguinte. Assim, se a venda ocorreu em março, o vendedor tem até o último dia do mês de abril para efetuar o recolhimento. Se o vendedor não cumpra o prazo, deverá pagar juros de 1% mais a taxa Selic acumulada no período de atraso mais multa de 0,33% ao dia, limitada a 20% do imposto devido. Tendo recolhido no ano corrente, na declaração do ano seguinte não precisará mais informar o ganho de capital, bastando, apenas, informar importar as informações do recolhimento já efetuado e dar baixa no item Bens e Direitos.

Para aumentar o valor da aquisição de um imóvel e diminuir o valor devido pelo imposto em caso de posterior venda com lucro, o vendedor pode incluir no cálculo, como custo de aquisição, o valor da corretagem, do ITBI, as reformas e benfeitorias, assim como os juros de financiamento do imóvel.

 

Casos de Isenção do IR sobre o ganho de capital

A lei oferece uma oportunidade para o vendedor não precisar efetuar o recolhimento de imposto sobre o ganho de capital. Visando estimular a circulação do dinheiro e o fortalecimento da economia do setor, o governo isenta de pagamento o vendedor que usar o dinheiro da venda na compra de outro imóvel no prazo de 180 dias. Ou seja, se o vendedor pegar o dinheiro da venda e comprar outro imóvel nesse prazo, será isento do pagamento do imposto. Ou, se usar apenas parte do dinheiro, precisará recolher apenas sobre a diferença que sobrar. Por exemplo, se uma pessoa comprou um imóvel por 300 mil e vendeu por 500 mil, teve um ganho de capital de 200 mil. Mas se comprar outro por 400 mil no prazo de 180 dias, terá um ganho de apenas 100 mil. Assim, o imposto devido será de apenas 15 mil reais. O prazo para o recolhimento é de 30 dias além dos 180 dias.

Esse benefício só pode ser usado a cada cinco anos.

 

Custos com a documentação

 

Custos da Escritura

Quando se financia um imóvel, o comprador não tem o custo com a escritura, pois o contrato de financiamento já tem força de escritura pública. Porém, se a compra for à vista, ou qualquer outra forma combinada entre vendedor e comprador, será necessário fazer uma escritura no Tabelião de Notas, que é lavrada na hora. O valor e as regras de cobrança das escrituras públicas variam bastante de estado para estado. No Rio de Janeiro, por exemplo, toda escritura de valor declarado superior a R$ 49.889,02 custa R$ 604,26. Já em Minas Gerais uma escritura de um imóvel do mesmo valor é de R$ 831,86. Em São Paulo o valor da escritura é proporcional ao valor do imóvel.

 

Registro no RGI

Após a lavratura da escritura, o comprador precisa levá-la a registro junto ao cartório de imóveis competente. O interessado deve procurar o endereço do cartório onde o imóvel está matriculado. É como se fosse a comunicação ao cartório acerca da mudança de dono. A recomendação é que faça imediatamente, pois só receberá a propriedade do imóvel após o registro. Essa é a forma da lei – transferência de propriedade somente após o registro. Pode até mesmo ter pago o preço integralmente, mas somente será dono após o registro.

O custo é calculado pelo próprio cartório de imóveis e o valor, que varia para cada estado, tem como base o valor da venda. No Espírito Santo, por exemplo, o valor para o registro de imóvel de R$ 150.000,00 é R$ 1.528,85. Já no Rio Grande do Sul, o valor do registro para um imóvel do mesmo valor é de R$ 500,60.

Porém, ressaltamos que o registro é fundamental para a garantia do comprador.

Quando chegar o momento de “fechar o contrato” com a lavratura da escritura, o tabelião exigirá uma série de documentos. As certidões, via de regra, são pagas pelo vendedor, mas nada impede que as partes cheguem a um acordo invertendo ou dividindo o custo da emissão das certidões. Por isso, recomenda-se que o interessado procure um Cartório de Notas e se informe quais são as certidões exigidas, pois tal exigência varia de estado para estado.

A expedição das certidões é princípio básico e a primeira providência a ser tomada antes fechar negócio.

A importância das certidões é para conferir a legitimidade do vendedor (se é realmente o dono do imóvel), se o vendedor está respondendo alguma execução (para evitar uma fraude) e se existe algum ônus ou dívida sobre o imóvel. Se existir uma dívida ou penhora sobre o imóvel ou na pessoa do vendedor, o comprador poderá até mesmo perder o imóvel, se ficar verificado a fraude à execução ou fraude ao credor. Se não tirar as certidões necessárias, o comprador não poderá alegar boa-fé, embora seja presumida se não constar averbado na matrícula do imóvel eventual penhora.

 

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Simulação

Vamos fazer um cálculo simplificado do custo das principais despesas cartoriais e do ITBI de um imóvel de 400.000 reais, com 300.000 reais financiados, na cidade de São Paulo:

ITBI: 7.358 reais
0,5% sobre o valor financiado, com limite de 42.800 reais; ou seja, 0,5% sobre 42.800 reais. Soma-se a isso 2% sobre o valor restante de 357.200 reais.
Registro de imóveis: 1.792,21 reais (se não for a primeira compra) ou 896,10 reais (50% de desconto, caso o comprador nunca tenha tido imóvel em seu nome).
Eventuais despesas com certidões: 400 reais
Total: de 8.654,10 a 9.550,21 reais, cerca de 2% do valor total do imóvel

Vamos agora simular as mesmas despesas para uma compra à vista de um imóvel de 600.000 reais na cidade de São Paulo:

ITBI: 12.000 reais
2% sobre 600.000 reais, sem desconto
Escritura: 3.074,93 reais
Registro de imóveis: 2.063,25 reais (se não for a primeira compra) ou 1031,63 reais(50% de desconto, caso o comprador nunca tenha tido imóvel em seu nome).
Eventuais despesas com certidões: 400 reais
Total: de 16.506,56 reais a 17.538,18 reais, cerca de 3% do valor total do imóvel

 

Cuidados antes de efetuar a compra

 

Grande parte dos imóveis são construídos por grandes empresas incorporadoras. Mas o custo de um investimento imobiliário é muito alto, o que pode levar a empresa a responder muitas ações judiciais, comprometendo a saúde financeira e solvabilidade das obrigações. Assim, antes de fechar um contrato, é recomendável analisar a situação econômica e financeira da empresa. A forma mais simples, mas também eficaz, de verificar a situação econômica da empresa é analisar os balanços contábeis em seus ativos e passivos, a tradição e o tempo no mercado, seu patrimônio, notícias envolvendo a empresa, e uma pesquisa para saber a quantidade de processos que responde.

Outro ponto a ficar atento é se a empresa efetuou o registro da incorporação. Antes de o incorporador começar a vendas os imóveis, é obrigatório o registro da incorporação no cartório imobiliário. Sem o registro, as vendas efetuadas pela incorporadora podem não ser válidas, uma vez que não foi observado o trâmite legal. E mais, sem o registro da incorporação o comprador também não conseguirá registrar no cartório seu contrato de compromisso de compra e venda. Como se vê, a análise prévia da situação econômica e legal da incorporadora é importantíssimo.

 

Problemas com a obra

 

qualidade do imóvel (acabamento), qualidade dos materiais (pisos, esquadrias, etc)

 

O construtor se obriga a entregar o imóvel na mesma forma apresentada na proposta. É comum um interessado se encantar com os ambientes do imóvel já decorados pela própria construtora, que se apresentam com uma qualidade impecável e, no momento da entrega do imóvel, aparentar algo bem diferente. A boa fé e honestidade devem se fazer presentes também nos contratos de compra e venda de imóvel.

É necessário que o comprador fique atento as especificações e exija que o imóvel seja entregue na forma prometida e apresentada, o que incluiu a qualidade do material da obra e do acabamento. Materiais de inferior qualidade depreciam o valor do imóvel, o que traz um prejuízo para o comprador.

 

Demora na entrega

Um dos casos mais recorrentes na Justiça está relacionado a atraso no prazo de entrega de imóveis em construção. O prazo de entrega sempre vem fixado no contrato. No entanto, a lei prevê um prazo de tolerância de 180 dias. Ou seja, além do prazo previsto no contrato, a entrega pode ser postergada por 180 dias sem nenhum ônus para a construtora.

Ultrapassado o prazo contratual e superado o prazo de tolerância, o consumidor poderá ajuizar uma ação pedindo uma indenização por danos morais e materiais. O dano material compreende na compensação do valor que o comprador deixou de receber caso tivesse alugado. Ou na hipótese de ser ressarcido do aluguel ou outras despesas que pagou no período em que aguardava a entrega do imóvel.

Foi o que aconteceu com Marcelo Correa Ferraz, no Rio de Janeiro. Ele adquiriu um apartamento com o fim de locação. A data prevista para a entrega era em outubro de 2009. Como o prazo de tolerância (180 dias), o apartamento deveria ter sido entregue em abril de 2010. No entanto, o imóvel só foi entregue em agosto de 2011. Ou seja, 17 meses depois. Diante do dano sofrido, Marcelo entrou com uma ação na justiça[1] e ganhou. O juiz condenou a construtora a indenizá-lo no valor de 15 mil reais por danos morais, mas a quantia relativa ao valor que receberia a título de aluguel.

 

 

[1] 0010340-70.2011.8.19.0209 – TJ/RJ