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Distrato Imobiliário
Postado em 06 de Abril de 2021

Em tempos de crise, é cada vez maior o número de pessoas que compraram imóvel na planta e apresentam dificuldades para quitar o saldo na entrega do imóvel, fazendo com que estas pessoas desistam do sonho da casa própria. Segundo dados do Estadão e do O Globo, somente no ano de 2015 o número de desistências chegou a 50 mil.

 

Distrato Imobiliário:

 

            A atual crise econômica aliada ao alto índice de desemprego no país são fatores que fizeram com que muitas pessoas que adquiriram imóveis na planta não tivessem mais condições de honrar suas obrigações, aumentando assim o número de distratos imobiliários. Mas o que seria esse tal distrato imobiliário? Distrato imobiliário nada mais é do que o cancelamento do contrato de compra e venda do imóvel, ou seja, é um contrato no qual as partes cancelam a compra e encerram o vínculo estabelecido entre si.

            De acordo com o próprio Código Civil, no seu artigo 472, o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato, ou seja, exige-se a manifestação de vontade de ambas as partes. Vale ressaltar que toda relação jurídica, contratual ou não, comporta distrato.

 

Como é feito o distrato?

 

            Antes de tudo, devemos esclarecer que existem duas situações em que é possível a solicitação do distrato por parte do comprador. A primeira situação é a do caso de inadimplemento por parte do comprador, ou seja, nos casos em que este não apresenta mais condições financeiras para quitar o valor do imóvel. A segunda situação é nos casos de inadimplemento por parte das incorporadoras, nos casos de atraso na entrega das chaves.

            Em ambos os casos a melhor solução é o comprador entrar em contato com a incorporadora ou através de documento escrito, solicitando o cancelamento do contrato e a devolução dos valores pagos, sempre de forma amigável.

 

Cuidados para evitar futuros distratos:

 

            Vimos anteriormente que existem três hipóteses de distrato: 1) por inadimplemento por parte do comprador; 2) quando a incorporadora não cumpre o combinado no contrato; 3) quando o comprador simplesmente cancela o negócio, situação chamada de resilição. Diante disto, seguem algumas dicas antes de realizar a compra de um imóvel na planta, sob o prisma tanto do comprador como pela incorporadora.

            Do ponto de vista do comprador, a dica antes de realizar a compra de um imóvel na planta é fazer uma simulação de financiamento para saber se de fato está dentro das possibilidades financeiras. Comparar condições de financiamento dos bancos, fazendo uma comparação e verificando qual é a opção mais adequada ao seu perfil. Essa é uma dica muito valiosa para evitar situações de ter que desistir da casa própria. É sempre importante, antes de comprar qualquer coisa, realizar um bom planejamento, contando sempre com situações de força maior que possam causar prejuízos futuros.

            Do ponto de vista das incorporadoras em si, é sempre importante àquele que deseja comprar um imóvel na planta realizar uma pesquisa minuciosa sobre a incorporadora, se há nos sites de reclamações alguma reclamação contra a incorporadora, se há histórico de atrasos na entrega das chaves, etc.

 

 

Como fica o consumidor em caso de distrato?

 

            Ao desistir da compra o consumidor não pode perder todo o dinheiro que pagou. A construtora recebe o imóvel de volta, e deve devolver no mínimo 75% do que foi pago pelo comprador, no caso de a culpa do distrato ser dele, por não conseguir o financiamento, por exemplo. O valor retido pela construtora leva em conta a multa contratual e as despesas administrativas e não deve ser superior a 25%.

Ocorre que, em abril deste ano, representantes do governo federal, do setor imobiliário, dos Procon’s e da Justiça assinaram um acordo, chamado Pacto do Mercado Imobiliário, cujo objetivo é deixar mais claro os direitos e deveres de consumidores e empresas, diminuindo o número de desistências. Com o novo acordo, os consumidores terão duas possibilidades de reembolso, mas ficará a cargo das incorporadoras a escolha do modelo. O cliente poderá pagar uma multa de 10% sobre o valor do contrato, limitado a 90% do valor já pago pelo adquirente; ou deduzida do sinal e de até 20% dos demais valores já pagos pelo comprador. A alternativa selecionada deverá estar expressa no contrato e o vendedor terá até 180 dias para restituir esses valores.
Os contratos celebrados a partir de 1º de janeiro de 2017 deverão estar totalmente em acordo com os termos do Pacto do Mercado Imobiliário.

Quando o cancelamento for por culpa da construtora, no caso de atraso na entrega do imóvel, por exemplo, a devolução do valor deve ser de 100% e com atualização monetária. Pela lei, a construtora pode atrasar a entrega em até 180 dias.

 

Consumidor inadimplente x Distrato amigável:
 

            É importante saber que, mesmo estando inadimplente, é possível pedir o distrato, que deve ser formalizado por escrito. De acordo com o próprio Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito - consideradas cláusulas abusivas - aquelas que subtraiam do consumidor a opção de reembolso da quantia já paga. Portanto, ainda que esteja estipulado no contrato que em caso de inadimplemento o consumidor não terá direito a reembolso da quantia paga, esta cláusula não terá validade, cabendo ao consumidor o direito de pleitear os valores já pagos.

Caso não consiga o distrato você pode entrar na Justiça, recorrer a entidades de defesa do consumidor como a PROTESTE e reclamar com a nossa ajuda.

 

Prazo para solicitação do distrato:

 

            O distrato para extinguir as obrigações estabelecidas em um contrato anterior deve ser solicitado até a entrega das chaves. Após isso, o comprador toma posse do imóvel e não é mais possível devolver o bem à construtora. A devolução do valor pago a título de distrato deve ser feita em uma única parcela pela construtora.

 

AF