Facebook
Twitter
Youtube
Linkedin
Tire suas dúvidas sobre o IPTU
Postado em 30 de Setembro de 2018

O que é IPTU?

O IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) é o imposto cobrado pelo município que deve ser pago anualmente por todos os proprietários ou possuidores de imóvel localizado em área urbana. Só o fato de possuir um imóvel, já gera para o dono (no sentido amplo) o dever de pagar o IPTU todo ano. Como é o imposto que está ligado ao imóvel e não à pessoa, se um dia vender, o então proprietário deixará de pagar e o novo comprador assumirá a posição de contribuinte e responsável.

O IPTU pode ser cobrado tanto por imóveis edificados, como casas, lojas, prédios, como não edificados, como terrenos e é calculado sobre o valor do imóvel, independente da renda do proprietário. Em um prédio com 8 apartamentos, o valor do IPTU será o mesmo (ou quase o mesmo) para todas as unidades, independente da profissão e de quanto ganha cada proprietário. O IPTU é cobrado simplesmente pelo fato de possuir um imóvel e não pelo valor do salário – aí já é outro imposto.

Embora seja um imposto municipal, o IPTU está previsto na Constituição Federal e no Código Tributário Nacional.

 

Quem está obrigado a pagar IPTU nos seguintes casos?

Não é apenas o dono do imóvel que está obrigado a pagar o IPTU. Outras pessoas que usufruam do imóvel também podem ser responsáveis pelo pagamento, como veremos:

  1. PROPRIETÁRIO

Todo imóvel, devidamente registrado, tem uma matrícula no cartório de imóveis. Sempre que alguém for comprar um imóvel deve fazer uma escritura de compra e venda e registrar a escritura no cartório de registro imóveis – o RI. Com o registro, o comprar passa a ser o proprietário do imóvel. O registro da escritura é fundamental porque só é dono (efetivamente) aquele que registra.

O proprietário é o primeiro da lista dos obrigados a pagar o imposto.

  1. LOCAÇÃO

Embora em muitos contratos de locação o locatário seja obrigado a pagar o IPTU, além do valor do aluguel, a obrigação perante o município continua sendo do proprietário. A cláusula do contrato tem efeito apenas entre locador e locatário e não tem efeito perante o município. O locatário e o simples possuidor (que não tem a intenção de ser dono) não são considerados contribuintes e não podem ser cobrados pelo débito, nem sofrer uma execução fiscal. Se o locatário não pagar o IPTU, o proprietário terá que pagar, sob pena de sofrer uma execução fiscal e até perder o imóvel. Poderá, depois, cobrar do locatário de forma regressiva, mas nunca poderá se isentar de pagar o imposto, já que é uma obrigação que lhe cabe.

  1. PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Além de garantir a propriedade do imóvel, o registro da escritura da compra e venda ou da promessa de compra e venda poderá definir o verdadeiro devedor do imposto.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já firmou o entendimento de que tanto o promitente comprador quanto o promitente vendedor (proprietário) são responsáveis pelo pagamento do IPTU, podendo o município escolher a quem cobrar. Mesmo vendendo o imóvel mediante promessa, o vendedor/proprietário poderá ser responsável pelo pagamento do imposto. O detalhe é que não havendo registro da escritura de promessa de compra e venda, o município só terá o vendedor/proprietário para cobrar, já que não tem conhecimento da transação.

  1. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA

Em caso de compra de imóvel na planta o comprador somente será responsável em pagar o IPTU após a entrega das chaves. Enquanto não entrar no imóvel, o responsável pelo pagamento é o construtor/vendedor. Como o IPTU normalmente é pago no início do ano, o valor do imposto devido para o ano todo deve ser dividido proporcionalmente a quantidade de meses no momento da entrega das chaves.

  1. COMODATO

Comodato é o empréstimo (gratuito) de uma coisa única e que não pode ser substituída por outra. Alguém que empresta um apartamento para outra pessoa, espera receber de volta o mesmo apartamento. Como se trata apenas de um empréstimo, o comodatário (aquele que recebe) não é responsável pelo pagamento do IPTU e não pode ser cobrado.

  1. USUFRUTO

Em caso de usufruto, quando o proprietário transfere o uso e gozo do imóvel para outra pessoa, o responsável pelo pagamento do IPTU é o usufrutuário do bem e não o proprietário. É diferente da locação porque o usufrutuário usa o bem de outra pessoa e muitas vezes exerce a posse de forma gratuita. Por isso, nada mais justo do que pagar as despesas de conservação, as taxas e o imposto que recaem sobre o imóvel.

 

Como se calcula o IPTU?

A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel, ou seja, o valor de venda à vista. Só que esse valor não é atribuído pelo proprietário, mas é definido pelo próprio município a partir da Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGVI). Acontece que em muitos municípios grandes a Planta é não atualizada regularmente e o valor acaba sendo fixado por estimativa.

Para calcular o valor do IPTU, o município aplica uma alíquota (%) sobre o valor venal. Por não existir uma limitação, cada município pode definir sua própria alíquota.

Para descobrir o valor do IPTU, o contribuinte deve descobrir o valor venal do imóvel e aplicar a alíquota determinada pelo município. No município de São Paulo, por exemplo, a alíquota do IPTU para imóveis residenciais é de 1%. Então, para um imóvel no valor venal de R$ 200.000,00, aplicando a alíquota de 1%, o valor do IPTU será de R$ 2.000,00.

Se o valor venal estiver muito acima do valor de mercado e, consequentemente, o IPTU muito alto, o contribuinte poderá entrar com um recurso de impugnação na prefeitura onde o imóvel está localizado e pedir a redução do valor. No Rio de Janeiro, por exemplo, o prazo é de 60 dias a partir da publicação do Edital de Lançamento anual do IPTU. A data limite para abertura do processo vem expressa no carnê. Se não conseguir, poderá entrar com uma ação judicial de revisão, com produção de prova pericial para se descobrir o correto valor venal, e consignar em juízo o valor que entende correto até o julgamento final do processo.

O imposto é calculado sobre o terreno e a construção, e não sobre os móveis ou obras de arte que existam dentro do imóvel. Se o proprietário fizer benfeitorias e aumentar a área construída, aumentará, também, o valor do imposto.

 

A quem o IPTU deve ser pago?

O IPTU deve ser pago ao município em que o imóvel está localizado. Como é um imposto que está ligado ao imóvel, o IPTU deve ser pago ao município do imóvel e não ao município onde o proprietário reside. Se Júlio mora no município do Rio de Janeiro, mas tem um imóvel em Niterói, o IPTU deverá ser pago ao município de Niterói e não do Rio de Janeiro. Não é onde o proprietário tem residência ou onde lhe for mais cômodo, mas onde o imóvel está situado.

Como se trata de um imposto, o dinheiro arrecado pelo IPTU não tem uma destinação certa. A prefeitura poderá usar o dinheiro das mais diversas formas, como, por exemplo, pagar funcionários, pagar dívida ou mesmo para tampar buraco no asfalto.

 

Quais são os casos de isenção de IPTU?

Existem casos de isenção e imunidade de IPTU, e em qualquer um deles não há pagamento do imposto.

Os casos de imunidade são previstos na Constituição Federal e valem para todos os municípios, sem exceção. Nenhuma lei municipal pode tirar a imunidade que foi concedida pela Constituição. São eles:

Além dos casos de imunidade que valem para todos, cada município tem a liberdade de conceder a isenção da forma como dispõe a lei local. Os casos de isenção varia de cada cidade.

Abaixo alguns exemplos de isenção de IPTU na cidade do Rio de Janeiro:

 

Em São Paulo imóveis residenciais de valor venal em 2015 de até 160 mil reais são isentos de IPTU. Como cada município tem uma regra própria, é importante verificar na prefeitura de sua cidade quais são os requisitos para conseguir a isenção no pagamento do imposto. O contribuinte que se encaixar em qualquer desses casos de isenção poderá ir na prefeitura ou em qualquer um dos postos de atendimento e requerer o benefício, mediante a apresentação dos documentos que serão exigidos.

 

O que é IPTU progressivo? Pode ser cobrado?

Embora o IPTU esteja ligado ao imóvel e não à pessoa do proprietário, presume-se que imóveis mais valiosos pertençam a pessoas com maior poder aquisitivo. Com base nessa presunção, muitos municípios fazia uma distinção entre os imóveis e atribuía alíquotas diferentes, dependendo do valor e da localização do imóvel. Quanto maior era o valor do imóvel, maior era a alíquota aplicada no cálculo do imposto. Mais ou menos como ocorre no Imposto de Renda: paga uma alíquota maior quem tem uma renda maior. Só que essa diferenciação de alíquota, chamada de progressividade, era inconstitucional até o ano 2000, quando entrou em vigor a Emenda Constitucional 49 autorizando a prática que já vinha sendo adotada por muitos municípios. Vários contribuintes que foram cobrados antes de 2000 entraram na Justiça e ganharam o direito de reduzir o IPTU.

Além do valor do imóvel, existe ainda outra forma de progressividade, só que com objetivo extrafiscal. Sempre que o proprietário não utilizar o imóvel de acordo com o Plano Diretor da cidade, o município poderá, como forma de sanção, aplicar o aumento progressivo na alíquota do imposto para incentivar o proprietário a promover o uso adequado da propriedade.

A quantidade de imóveis de um contribuinte não altera a alíquota do IPTU.

 

Quais as consequências em caso de não pagamento do IPTU

A dívida de IPTU é uma das mais rigorosas em toda nossa legislação. Existem algumas dívidas em que o devedor é protegido pela lei do bem de família. Mesmo que esteja devendo muito dinheiro para um banco, por exemplo, o devedor não corre o risco de perder seu único bem, onde mora com a família. Mas com o IPTU é diferente. Se não pagar o imposto, o município inscreverá o nome do proprietário na dívida ativa e iniciará uma execução fiscal, cobrando o débito. Mesmo se for o único bem que serve de moradia para a família, se o contribuinte permanecer inadimplente, o imóvel será penhorado e levado a leilão, podendo ser vendido por até 50% do valor de avaliação, que normalmente é o valor de mercado.

 

Débito de IPTU

  1. Cobrança amigável e parcelamento – como fazer

Enquanto não existe processo, é tudo mais fácil e mais barato. O contribuinte que estiver atrasado com o pagamento do IPTU poderá ir na prefeitura e qualquer um dos postos de atendimento e requerer o parcelamento – a quantidade de parcelas dependerá do município, já que cada um tem sua regra própria sobre o IPTU.

  1. Inscrição em dívida ativa e o processo

Se o imposto não for pago, a dívida é encaminhada à Procuradoria para que a dívida seja cobrada. Em municípios grandes é mais complicado, mas muitas vezes o contribuinte recebe uma correspondência convidando para o pagamento amigável.

  1. Cobrança judicial e parcelamento – como fazer

Se a tentativa amigável não der certo, a Procuradoria entrará com uma ação, chamada de Execução Fiscal, cobrando todo o débito. Se for para a Justiça o valor da dívida aumentará, pois será acrescido o valor dos honorários advocatícios, mais as custas do processo. Porém, ainda que já esteja na Justiça, não está tudo perdido e o contribuinte poderá pagar a dívida e livrar o imóvel da penhora ou requer o parcelamento, que suspenderá o processo evitando a perda do bem. Após o fim do pagamento, o processo será extinto.

                       

Publicação: https://goo.gl/Wvg9pu