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O peso dos impostos na compra de um imóvel
Postado em 03 de Abril de 2020

Todos que pensam em comprar um imóvel sabe que terão que desembolsar um valor alto só de imposto. Da mesma forma que um velejador antes de ir para o mar pensa nas condições do barco e na força do vento, quem pretende comprar um imóvel também terá que pensar em duas coisas: no valor do imóvel e no valor que terá que pagar de imposto.

Com a compra de um imóvel surge para o adquirente a obrigação de pagar determinados tributos, como, por exemplo, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Esse imposto é cobrado pelo munícipio em que o imóvel se encontra, e é o município que define qual será a base de cálculo e a alíquota (%) a ser aplicada. Então, para saber quanto deverá ser pago só a título de ITBI, é necessário verificar qual é a alíquota e qual é a base de cálculo. A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel, atribuído pelo próprio município, que normalmente é o valor do imóvel no mercado e não o valor da venda. E a alíquota é uma porcentagem sobre a base de cálculo. No município do Rio de Janeiro a alíquota da ITBI é de 2%. Então, por exemplo, se na hora da venda o município do Rio atribuiu ao imóvel o valor de quinhentos mil reais, o valor do imposto será de dez mil reais.

Quem deve pagar o imposto?

O ITBI é um imposto cobrado sobre transação de bens imóveis realizada a qualquer título, por ato oneroso – ou seja, nas negociações que envolvam dinheiro. Não se paga ITBI em caso de Doação e Inventário. O Código Tributário Nacional deixa para a lei municipal definir quem será o responsável pelo recolhimento do imposto. Em São Paulo, por exemplo, assim como em quase todos os municípios, a lei municipal atribui ao comprador e ao cedente a responsabilidade no pagamento. Assim, o imposto que deve ser pago pelo adquirente na aquisição de um imóvel ou em cessão de direitos. No entanto, nada impede que as partes cheguem a um acordo e transfiram para o vendedor tal responsabilidade. Porém, a responsabilidade real perante o fisco ainda será do comprador.

Não incide o ITBI em transmissão de imóvel por herança ou doação, por exemplo. Nesses casos o tributo cobrado é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Qualquer Bem ou Direito), pelo Estado.

Como o ITBI é um tributo de competência do município, e a Constituição Federal não previu alíquota mínima ou máxima, cada cidade tem sua regulamentação própria e a alíquota pode variar. No Rio de Janeiro e em São Paulo a alíquota é de 2% sobre o valor venal do imóvel. Já em Belo Horizonte é 2,5%. Em Porto Alegre a alíquota é de 3% do valor de mercado do imóvel, apurado pelo agente público. Não adianta reduzir o valor do imóvel na escritura para tentar reduzir o valor do ITBI, pois o valor é atribuído pelo município. O comprador solicita a guia para o recolhimento do imposto, que é emitido pelo município já com o valor exato para o pagamento. O imposto é calculado sobre o valor de mercado que o município entende devido e não pelo valor de venda.

Existe uma divergência quanto ao momento em que o ITBI deve ser pago. Vários municípios determinam que o ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura de compra e venda. Muitos cartórios somente lavram a escritura após o recolhimento do imposto. Contudo, parte dos doutrinadores jurídicos sustentam que o ITBI somente pode ser cobrado no momento do registro da escritura do cartório de imóveis, quando efetivamente ocorre a transmissão da propriedade. O fato gerador do imposto (como o próprio nome do imposto diz) é a transmissão do imóvel. A transmissão ocorre quando do registro no cartório de imóveis, e não na lavratura da escritura. O comprador pode pagar o preço do imóvel e lavrar a escritura do cartório, mas ainda não será o proprietário do imóvel. Somente será proprietário após o registro. Nesse momento é que se deveria exigir o recolhimento do imposto. Nesse sentido tem julgado o Superior Tribunal de Justiça. Assim, o cartório que exige para a lavratura da escritura o pagamento antecipado do ITBI está em contradição com os princípios tributários e da própria Constituição Federal.

Outra irregularidade é a cobrança do ITBI na promessa de compra e venda. Na promessa também não ocorre a transmissão da propriedade, motivo pelo qual também não deve ser cobrado.

Quem está comprando um imóvel deve requerer uma Certidão Negativa de Tributos, a fim de descobrir se existe débito de IPTU atrasado. Perante o fisco, o atual proprietário é o responsável pelo pagamento de todo débito de IPTU, ainda que seja no período anterior à compra. Portanto, para evitar pagar uma dívida por um período em que o imóvel não era seu, peça a certidão mostrando não existir dívida ou, havendo dívida, negocie um desconto no preço do imóvel.

Semelhante ao IPTU, o ITR (Imposto Territorial Rural) é o imposto que deve ser pago pelo proprietário de imóvel rural. De mesma forma, o comprador de imóvel rural deverá pedir uma certidão para verificar se existe dívida de ITR. Assim como no caso do IPTU, o comprador de imóvel rural passa a ser responsável pelas dívidas do antigo proprietário relativas ao imposto não pago.

Além do imposto de transmissão, o comprador ainda terá várias despesas, como, a escritura de compra e venda, do registro da escritura no cartório de registro de imóveis e as certidões negativas, que muitas vezes são custeadas pelo comprador.

SIMULAÇÃO DE CUSTOS NO RIO DE JANEIRO

Valor do imóvel: R$ 600 mil

ITBI (2% do valor do imóvel): R$ 12 mil

Escritura: R$ 3 mil

Registro do Imóvel: R$ 2 mil

Certidões negativas e de débitos: R$ 700 (em média)

Total: R$ 17.700,00 somente com imposto e demais despesas. Quase 3% do valor do imóvel

 

Portanto, quando pensar em comprar um imóvel, coloque tudo na ponta do lápis e planeje bem!