Todos que pensam em comprar um imóvel sabe que terão que desembolsar um valor alto só de imposto. Da mesma forma que um velejador antes de ir para o mar pensa nas condições do barco e na força do vento, quem pretende comprar um imóvel também terá que pensar em duas coisas: no valor do imóvel e no valor que terá que pagar de imposto.

Com a compra de um imóvel surge para o adquirente a obrigação de pagar determinados tributos, como, por exemplo, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Esse imposto é cobrado pelo munícipio em que o imóvel se encontra, e é o município que define qual será a base de cálculo e a alíquota (%) a ser aplicada. Então, para saber quanto deverá ser pago só a título de ITBI, é necessário verificar qual é a alíquota e qual é a base de cálculo. A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel, atribuído pelo próprio município, que normalmente é o valor do imóvel no mercado e não o valor da venda. E a alíquota é uma porcentagem sobre a base de cálculo. No município do Rio de Janeiro a alíquota da ITBI é de 2%. Então, por exemplo, se na hora da venda o município do Rio atribuiu ao imóvel o valor de quinhentos mil reais, o valor do imposto será de dez mil reais.

Quem deve pagar o imposto?

O ITBI é um imposto cobrado sobre transação de bens imóveis realizada a qualquer título, por ato oneroso – ou seja, nas negociações que envolvam dinheiro. Não se paga ITBI em caso de Doação e Inventário. O Código Tributário Nacional deixa para a lei municipal definir quem será o responsável pelo recolhimento do imposto. Em São Paulo, por exemplo, assim como em quase todos os municípios, a lei municipal atribui ao comprador e ao cedente a responsabilidade no pagamento. Assim, o imposto que deve ser pago pelo adquirente na aquisição de um imóvel ou em cessão de direitos. No entanto, nada impede que as partes cheguem a um acordo e transfiram para o vendedor tal responsabilidade. Porém, a responsabilidade real perante o fisco ainda será do comprador.

Não incide o ITBI em transmissão de imóvel por herança ou doação, por exemplo. Nesses casos o tributo cobrado é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Qualquer Bem ou Direito), pelo Estado.

Como o ITBI é um tributo de competência do município, e a Constituição Federal não previu alíquota mínima ou máxima, cada cidade tem sua regulamentação própria e a alíquota pode variar. No Rio de Janeiro e em São Paulo a alíquota é de 2% sobre o valor venal do imóvel. Já em Belo Horizonte é 2,5%. Em Porto Alegre a alíquota é de 3% do valor de mercado do imóvel, apurado pelo agente público. Não adianta reduzir o valor do imóvel na escritura para tentar reduzir o valor do ITBI, pois o valor é atribuído pelo município. O comprador solicita a guia para o recolhimento do imposto, que é emitido pelo município já com o valor exato para o pagamento. O imposto é calculado sobre o valor de mercado que o município entende devido e não pelo valor de venda.

Existe uma divergência quanto ao momento em que o ITBI deve ser pago. Vários municípios determinam que o ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura de compra e venda. Muitos cartórios somente lavram a escritura após o recolhimento do imposto. Contudo, parte dos doutrinadores jurídicos sustentam que o ITBI somente pode ser cobrado no momento do registro da escritura do cartório de imóveis, quando efetivamente ocorre a transmissão da propriedade. O fato gerador do imposto (como o próprio nome do imposto diz) é a transmissão do imóvel. A transmissão ocorre quando do registro no cartório de imóveis, e não na lavratura da escritura. O comprador pode pagar o preço do imóvel e lavrar a escritura do cartório, mas ainda não será o proprietário do imóvel. Somente será proprietário após o registro. Nesse momento é que se deveria exigir o recolhimento do imposto. Nesse sentido tem julgado o Superior Tribunal de Justiça. Assim, o cartório que exige para a lavratura da escritura o pagamento antecipado do ITBI está em contradição com os princípios tributários e da própria Constituição Federal.

Outra irregularidade é a cobrança do ITBI na promessa de compra e venda. Na promessa também não ocorre a transmissão da propriedade, motivo pelo qual também não deve ser cobrado.

Quem está comprando um imóvel deve requerer uma Certidão Negativa de Tributos, a fim de descobrir se existe débito de IPTU atrasado. Perante o fisco, o atual proprietário é o responsável pelo pagamento de todo débito de IPTU, ainda que seja no período anterior à compra. Portanto, para evitar pagar uma dívida por um período em que o imóvel não era seu, peça a certidão mostrando não existir dívida ou, havendo dívida, negocie um desconto no preço do imóvel.

Semelhante ao IPTU, o ITR (Imposto Territorial Rural) é o imposto que deve ser pago pelo proprietário de imóvel rural. De mesma forma, o comprador de imóvel rural deverá pedir uma certidão para verificar se existe dívida de ITR. Assim como no caso do IPTU, o comprador de imóvel rural passa a ser responsável pelas dívidas do antigo proprietário relativas ao imposto não pago.

Além do imposto de transmissão, o comprador ainda terá várias despesas, como, a escritura de compra e venda, do registro da escritura no cartório de registro de imóveis e as certidões negativas, que muitas vezes são custeadas pelo comprador.

Portanto, quando pensar em comprar um imóvel, coloque tudo na ponta do lápis e planeje bem!